הסבר להשפעת "רנט קונטרול" על כמות מחוסרי הבית, ועוד כמה רעות חולות

הקביעה כי דיור להשכרה-תחת-פיקוח מחמיר את מצב מחוסרי הדיור הניבה בקשה להסבר, והרי הוא לפניכם באמצעות מודל ההצע והביקוש (כמן בקורס מבוא לכלכלה).

בתרשים משמאל עקום ביקוש מצוי בעיר עם שוק חופשי: הוא מראה שכמות הדיור המבוקשת עולה ככל שמחיר הנדרש (למ"ר) יורד. עקום ההצע מופיע כקו אנכי – בטווח הקצר, בעלי הדירות להשכרה אינם יכולים להגדיל את כמות הדיור שהם מציעים והם נוטים להשכיר את כל מה שברשותם בכל רמת מחירים. ברור כי המודל הזה הוא מקורב, אבל ידוע שהקירוב טוב למדי.

הקש על התרשים להגדלה

התרשים מימין מראה את השינוי שחל במצב ההצע: קטע ממנו (נניח 1/3) הוא מעכשיו תחת פיקוח והוא מושכר במחיר נמוך ממחיר השוק, ובשוק החופשי נותרים 2/3. עם הצע קטן בשליש, מחיר שוק ההשכרה מזנק כלפי מעלה מותיר הרבה אנשים עם מרחב בחירה קטן מאשר לפני הפיקוח. הם ישלמו יותר או ישכרו דירות קטנות יותר.

החכמים והזריזים יתפסו עד מהרה את כל המלאי של הדירות תחת פיקוח, ויעבירו אותם הלאה לחברים או בשכירות משנה במחירי השוק החופשי, כפי שידוע שקורה בשווקים תחת פיקוח מחירים. בעלי הדירות תחת פיקוח יפסיקו לתחזק אותן ואזורים שלמים יהפכו למעונות עוני. שווין של דירות להשכרה יירד. קבלנים יפסיקו לבנות בעיר הזאת, המלאי יישחק ויקטן, המחירים יאמירו. אנשים שהיו על סף איבוד מגוריהם יזרקו לרחוב. זה קרה וזה קורה – זאת איננה רק תאוריה.

מחוסרי בית, אקלים ופיקוח על שכר הדירה

לקראת שנת המאה של העיר תל אביב, צפוי שנכנס לבולמוס של עשייה שלטונית פופוליסטית למען רווחת התושבים. בתחום אחד הייתי מעוניין לחשוב על ההשלכות לפני שמתחילים בעשייה.

"רנט קונטרול" (פיקוח על שכר דירה) בעיר תל אביב היה נושא מקובל במדיה וייתכן שנדחק הצידה בחודשים האחרונים כדי לפנות מקום עבור השיח על המשבר הכלכלי העולמי. אין ספק שהוא עוד יחזור. פיקוח על שכר הדירה בתל אביב הוא בגדר "צרות של עשירים" -- סטודנטים ושאר מיוחסים מפעילים לחץ על השלטון המקומי כדי להקל עליהם את הנגישות אל "אורות הכרך", ופוליטיקאים מחפשי תהילה ממהרים לספק את הסחורה. כאשר הם עושים זאת הם מחוללים כשל שוק הפוגע בזכויות הקניין של בעלי הבתים ומקל על יחידי סגולה הזוכים מן ההפקר.

להגדלה -- הקש על התרשים

אבל בעיקר נוצרת פגיעה קשה בקבוצה החלשה ביותר בקהילה -- קבוצת מחוסרי הבית. מנתוני מחקר של טקר (tucker,1987) אפשר לגזור את ההשפעה החיובית החזקה של שני משתנים עירוניים, טמפרטורת ינואר וקיומו של פיקוח על שכר הדירה, על שיעור מחוסרי הבית. המדגם כולל 50 ערים אמריקאיות (שהן הערים המרכזיוות במטרופולינים הגדולים ביותר בארה"ב). השפעת טמפרטורת ינואר צפוייה למדי -- לישון ברחוב בחורף מקפיא זה קטלני. הנתון הפחות צפוי הוא ההשפעה החזקה והמובהקת של "רנט קונטרול": ערים שאימצו את הפיקוח דנו הרבה יותר מתושביהן לגור ברחוב.

הערה למי שמסתכל על הטבלה, ראוי לשים לב לרמות המובהקות.

למה הפריפריה נשארת פריפריה – דעה אחרת

בפוסט שלו הנושא שם זה אומר יהודה עירוני:

". . . כאמור, המודל מוצא קשר ישיר וחד משמעי בין ההתפתחות הכלכלית של יישוב באשר הוא לבין היקף הכסף המוצא ע”י תושבי היישוב ביישוב עצמו. ככל שיותר כסף של סל התצרוכת המשפחתי מוצא ביישוב עצמו וככל שיותר כסף “מיובא” מבחוץ על ידי התושבים ו/או מבקרים חיצוניים ומוצא ביישוב עצמו כך התפתחותו הכלכלית מואצת וטובה יותר. . ."
http://miu.org.il/blog/?p=85

על פי "המודל", עיר כמו בני ברק (או אופקים), אשר מטבע הדברים תושביה קונים חלק גדול מסל הקניות שלהם בתוכה, היא דוגמה לעיר משגשגת. אבל היא איננה כזאת. רוב המוצרים שתושביה קונים בגבולות בני ברק מיוצרים בחוץ ומיובאים אליה. חלק גדול מהכנסת העיר נובע מתרומות ותשלומי העברה. אלה אינן תכונות של ישוב משגשג.

מחקרים אודות מחוסרי בית מצאו קשר ישיר, חזק ומובהק בין טמפרטורת המינימום בערים לבין שיעור מחוסרי הבית. הממצא סביר למדי. טמפרטורות נמוכות מאד הורגות את מי שלן בחוץ. ובכל זאת, אנחו עדיין לא הצלחנו לחממם ערים קרות על ידי הגדלת מספר מחוסרי הבית. הקשר הוא חד כיווני. כך גם הקשר בין שגשוג לבין קניות בגבולות העיר. מטרופולין תל אביב מחוללת תוצר מקומי גבוה לנפש באמצעות השירותים והסחורות שהיא מייצרת, כולל שירותי המסחר הקמעוני, שירותי המשרדים, שרותי החינוך העל תיכוני, ושרותי הדיור המאד מבוקשים שלה. על כן המאזן המסחרי שלה עם שאר המדינה הוא חיובי, וללא ספק גם המאזן המסחרי עם שאר העולם.

ישוב משגשג הוא בדרך כלל ישוב שבו ההכנסה לנפש גבוהה וצומחת על פני זמן; והיא גבוהה הודות לרמת פריון ייצור מוצרים ושרותים מבוקשים, ולא הודות לתשלומי העברה או סובסידיות ליצרנים. זה לא משנה איזה אחוז מהוצאות הישוב מוציאים דיירי הדיירים בעירם. מן הסתם רוב המוצרים אשר נקנים בעיר מקורם מחוצה לה ורוב הערך המוסף והתשלום עבורו שייך למקומות אחרים. מה שעושה עיר למשגשגת ומצליחה היא העובדה שקיים ביקוש, אי שם בעולם, ביקוש חי, בועט וצומח לדברים שהעיר מחוללת. ישנם מקומות משגשגים אשר בהם רוב ההכנסה מקורו במרחקים – לדוגמה מכה, אילת, לס ווגס, הוליבוד ועמק הסיליקון.

המתאם בין השכלה והכנסה ביישובים בישראל

להלן תרשים המראה את המתאם בין השכלה והכנסה בישראל בשנת 2003 המבוסס על ממצאי הלמ"ס. התצפיות הם יישובים. אם כי לא ניתן לאמר זאת בוודאות, כיוון ההשפעה הוא בעיקר מהשכלה אל הכנסה. התמונה הגדולה מראה כי אמנם קיים מתאם ברור בין השניים: ככל שרמת ההשכלה ביישוב גבוהה יותר, כך גם רמת ההכנסה. הקשר מתון מאד בקרב אוכלוסיית הלא יהודים, וזה מראה על אחת משתי אפשרויות או צירוף של שתיהן: (1) הדרה של לא יהודים (בעיקר ערבים מוסלמים) ממשרות נושאות הכנסה גבוהה; (2) דיווח בחסר על הכנסה של אותו מגזר.

בנוסף לכך, היישובים החלשים ביותר הם של היהודים הדתיים (צבע כתום) ושל הבדואים בדרום (צבע ירוק כהה). אחריהם בסדר עולה הישובים הערביים (ירוק בהיר); עיירות הפיתוח; וכל שאר היישובים (הכוללים ישובים יהודיים ומעורבים)

להגדלה הקש על התרשים

.

MAD Mutually Assured Destruction

חורים בהגנה
מאת אמיר אורן

"ישראל אינה ערוכה למהלומה אטומית, ביולוגית או כימית. העורף רחוק מלהיות ממוגן ומערכות ההגנה מטילים טרם נוסו בקרב. לכן, בשעת משבר, למשל מול איראן גרעינית, וכשבנימין נתניהו מנהל את העניינים, מותר להפסיק לדאוג. אפשר להתחיל להיבהל"

אין כל דרך להגן בפני תקיפה גרעינית לאחר שהטילים שוגרו. מה שברור הוא כי העיר תל אביב היא המטרה המפתה ביותר. מכה על מרכז תל אביב היום תגרום: (1) השמדת המוח של מערכת הביטחון וקודקוד השיגור של מכה שנייה; (2) השמדת המוח של המשק הישראל ושל עיקר כושר ההשכלה הגבוהה, המחקר והפיתוח, ושל שאר המוסדות והארגונים שמבדלים מדינת עולם ראשון מזו של עולם שלישי; (3) השמדת מרכז הכובד של האוכלוסיה היהודית המשכילה ושל כוח העבודה בעל פריון הייצור הגבוה ביותר.

ירושלים היא המיקום האופטימאלי למטה הכללי ומשרד הביטחון. רק כך יוכל לשרוד גם לאחר מכה ראשונה, פיקוד משולב מדיני וביטחוני אשר יפקד על ניהול המכה השנייה המגיבה, וידאג להרס טוטאלי של מדינת התוקף. את זאת אני מבסס על (1) ההסתברות הנמוכה למדי שמדינה מוסלמית תוריד פצצה גרעינית על ירושלים וכך גם תשמיד את המקומות הקדושים לאיסלם; (2) על אמונתי שהארסנל הגרעיני של ישראל איננו נגיש לטילים האירניים.

תקינות מערכת הפיקוד, הבקרה והשליטה על החימוש האיסטרטגי הישראלי, גם לאחר ספיגת מכה ראשונה, היא הדרך היחידה למנוע את שיגור הטילים עלינו.

פריפריה קורסת -- רצועת החוף מטפסת

האם חשבתם פעם מדוע הפריפריה בישראל ממאנת להתפתח – ובמקביל, כתמונת ראי, למה הגלעין ממשיך לצמוח ולשגשג?

כאשר השאלה הזאת עולה (ובזמן האחרון היא עולה-גם-עולה על מסכי הטלביזיה) מייד מתחיל שטף של הטחות אשם ושל חיפוש אשמים. "החשודים הרגילים" הם ממשלות ישראל לדורותיהן, חברי כנסת שעסוקים בעצמם, מנכלים וסמנכלים תאבי בצע, בעלי הון היונקים הכנסות ממפעלים בפריפריה ומעבירים אותם (במקרה הטוב) למדינת תל אביב, נערי האוצר הסופרים את הגרוש...

הסיבה להשרדותה של הבעיה העיקשת והחמקנית מונחת מתחת לאף: הפריפרייה אינה ממריאה משום שאין לה, ומעולם לא נוצרה בה סביבה גיאו-כלכלית-חברתית המחוללת יתרון תחרותי על פני הגלעין, סביבה שתעודד בקיעת עסקים וצמיחתם ותחולל מקומות עבודה בשפע. ללא עבודה אין פרנסה וללא פרנסה אין חיים.

הגלעין לעומת זאת מספק את אותה סביבה: (1) שוק מוצרים ושרותים גדול, מרוכז ונגיש; (2) שוק עבודה גדול בעל מגוון התמחויות ומיומנויות, מרוכז ונגיש; (3) מאגר ספקים לכל דורש; (4) שוק הון משוכלל; (5) סביבת הזדמנויות רוחשת רעיונות, תחדישים, פרוייקטים ועסקאות משתלמות; (6) מוסדות ומתקני לימודים גבוהים ומחקר; (7) סביבת בידור, תרבות ופנאי עשירה ודינמית.

אוצרות עתק הושקעו בנסיון של הממשלה לפתות אנשי עסקים להשתקע מחוץ לגלעין על ידי תמריצים כספיים. בבניית התשתית תומכת העסקים נעשה מעט מדי ומאוחר מדי. אם כך, האין זה מוזר שבכל פעם שמפעל קורס בעיר פיתוח (עיר קיפוח?) כולם מופתעים. הקריסה היא התופעה הצפוייה בהעדר תשתית תומכת. המשך עסקים כרגיל הוא שצריך להפתיע.

ב-16 לחודש מרס יתקיים במכללת ספיר שליד שדרות מפגש בין מקבלי החלטות בשלטון המקומי והמרכזי לבין קומץ אנשי אקדמיה ושאר "משוגעים לדבר" שאינם מרוצים מהמשך הסטטוס קוו הכלכלי-חברתי-מרחבי. המפגש יעסוק בפרדיגמה שונה מזו הקיימת, זו אשר במשך יותר מחמישה עשורים מגששת באפילה ואינה מצליחה להגשים את המטרה הציונית המוכרזת השכם והערב: יישוב הארץ ושגשוגה באשר היא, ולא רק בגלעין ובמדינת תל אביב.

כל מי שהעניין חשוב לו מוזמן להרשם ולהגיע. ראו נא את הכרזה/ההזמנה המצורפת.

הקיש על עמודי הכרזה להגדלה

סדר היום: הקש להגדלה

בניין ושמו מלפפון -- קומת הרחוב

יאיר הגיב:

"גם לדעתי יש בניינים נאים יותר, מצד שני כל אחד וטעמו... אבל זו הזווית הכי פחות חשובה. לא ראיתי את הבניין בעיניים, ואני לא יודע איך הוא בקומת הרחוב, ובעיקר - מבפנים. "

הרי לך יאיר המראה מהרחוב. הוא באמת הפתיע אותי לטובה. אבל בכל זאת אני אומר:

"כל הטעמים שווים -- אבל יש טעמים ששווים יותר"