מחוסרי בית, אקלים ופיקוח על שכר הדירה

לקראת שנת המאה של העיר תל אביב, צפוי שנכנס לבולמוס של עשייה שלטונית פופוליסטית למען רווחת התושבים. בתחום אחד הייתי מעוניין לחשוב על ההשלכות לפני שמתחילים בעשייה.

"רנט קונטרול" (פיקוח על שכר דירה) בעיר תל אביב היה נושא מקובל במדיה וייתכן שנדחק הצידה בחודשים האחרונים כדי לפנות מקום עבור השיח על המשבר הכלכלי העולמי. אין ספק שהוא עוד יחזור. פיקוח על שכר הדירה בתל אביב הוא בגדר "צרות של עשירים" -- סטודנטים ושאר מיוחסים מפעילים לחץ על השלטון המקומי כדי להקל עליהם את הנגישות אל "אורות הכרך", ופוליטיקאים מחפשי תהילה ממהרים לספק את הסחורה. כאשר הם עושים זאת הם מחוללים כשל שוק הפוגע בזכויות הקניין של בעלי הבתים ומקל על יחידי סגולה הזוכים מן ההפקר.

להגדלה -- הקש על התרשים

אבל בעיקר נוצרת פגיעה קשה בקבוצה החלשה ביותר בקהילה -- קבוצת מחוסרי הבית. מנתוני מחקר של טקר (tucker,1987) אפשר לגזור את ההשפעה החיובית החזקה של שני משתנים עירוניים, טמפרטורת ינואר וקיומו של פיקוח על שכר הדירה, על שיעור מחוסרי הבית. המדגם כולל 50 ערים אמריקאיות (שהן הערים המרכזיוות במטרופולינים הגדולים ביותר בארה"ב). השפעת טמפרטורת ינואר צפוייה למדי -- לישון ברחוב בחורף מקפיא זה קטלני. הנתון הפחות צפוי הוא ההשפעה החזקה והמובהקת של "רנט קונטרול": ערים שאימצו את הפיקוח דנו הרבה יותר מתושביהן לגור ברחוב.

הערה למי שמסתכל על הטבלה, ראוי לשים לב לרמות המובהקות.

חיזוי ההשלכות: rent control בתל אביב

על כל יפי הנפש שמציעים לדפוק את בעלי הדירות הנוכלים על ידי התערבות ציבורית הקובעת גג למחירי דיור לעשות שעורי בית בכלכלה מעשית (לא תיאורטית). על פי דו"ח מכון מחקר RAND NEW YORK משנת 1970 קביעת המגבלה על שכר דירה בניו יורק גרמה להרס שוק הדיור בעשור שקדם. העיר כמעט ופשטה את הרגל ועשרות אלפי בעלי דירות להשכרה נטשו אותן או הביאו אותן למצב שלא היו ראויות למגורים. בארץ ישראל המנדטורית נהרס שוק הדירות להשכרה ששיגשג, הודות לחוקי הגנת הדייר דאז. התגובה בארץ הייתה צמיחתו של שוק שחור ששמו דירות בדמי מפתח. התגובה בניו יורק וערים אמריקאיות נוספות הייתה הוצאת שוכרים בכל דרך אפשרית והפיכת הדירות לבתים משותפים לרכישה. בערי אוניברסיטה כגון בוסטון וברקלי גורמים חוקי דיור בר-השגה החל על דירות חדשות לנטישת קבלנים, מחסור כרוני בדיור והאמרת שכר הדירה במלאי המצומצם של דירות שעדיין לא נכללות. הדרך לטפל במחסור בדיור הוא לעודד את ההצע, בייחוד על ידי הגדלת הצע הקרקע -- וזה אומר תחבורה מהירה "ובת השג", חיסול הסחבת באישורי הבנייה והרפייה מן האחיזה ההרסנית של המדינה בקרקעות. קביעת מחיר גג גורר תוצאות הפוכות מהכוונה.

למי שעוד לא יודע, שוק הדיור עובד כך: מי שיש לו דירה יעשה את הכל כדי להוכיח לקונה שדירתו שווה מה שיותר, או כדי לגבות את מקסימום דמי השכירות. ומי שאין לו דירה יעשה בדיוק את ההפך. האחרון יהפוך את התנהגותו ברגע שירכוש או יירש דירה משלו. שום פוליטיקאי לא יצליח לשנות את טבעו שוחר האינטרסים של האדם -- הכח שמניע את השוק.