תכנון פיסי לישראל: גירסת המאה העשרים ואחת -- מבוא

 תכנון פיסי לישראל: גירסת המאה העשרים ואחת

1.  מבוא

מדוע קיימים בעולם מקומות שמתפתחים ומשגשגים ואחרים לעומתם נשארים מאחור?  על פי הכלכלן חתן פרס נובל רוברט לוקאס "זוהי שאלה בעלת השלכות מרחיקות לכת על רווחת אנוש: מרגע שנתחיל לחשוב עליה, היא דוחקת הצידה כל מחשבה אחרת." (Lucas 1985, 2002, Mechanics of Economic Development, Introduction) לאחר שנים רבות של נטישה הנושא חזר בגדול בהשפעת חוקרים כגון ג'יין ג'יקובס, לוקאס, קרוגמן, גלזר, ריצרד פלורידה ועוד. חזית הידע בתחום מסוכמת היטב, ובלשון שווה לכל נפש בספרו של פולנסה,( Mario Polense 2009, The Wealth and Poverty of  Regions 2009). אחד הלקחים הבולטים בספר הנ"ל מצביע על קיומם של רצועות שגשוג רציפות שמשתרעות על פני מרחבים גדולים, ולא פעם חוצות גבולות מדיניים. הדוגמה הראשונה של פולנסה היא "הבננה הכחולה" באירופה המתחילה בלונדון רבתי ומסתיימת באזור מילנו. משם הוא עובר לתאר חבלי שגשוג בצפון ומרכז אמריקה, בהודו ובסין. מחקריו של ריצ'רד פלורידה שזכו לחשיפה רחבה במדיה הניבו תוצאות דומות. לישראל, חבל שגשוג משלה – רצועת החןף ממפרץ חיפה עד נמל אשדוד.

לחבלי שגשוג אלו מספר תכונות מרכזיות אשר יתוארו במפורט בהמשך. מאפיין מרכזי משותף לכולם הוא התפתחות מרחבית לאורך מסדרון תחבורה/תובלה שהלך והשתכלל במשך תקופה ארוכה כחלק ממעגל משוב: היצרנים התמקמו ליד מסדרון התובלה להשיג נגישות אל מעגל הצרכנים; מעגל הצריכה התפתח והווה מניע לשכלול מתקני התובלה. אלה שיקפו על פני הזמן את טכנולוגית התובלה המשתכללת.

גלעין ושוליים בעולם ובישראל. למרות העדר חפיפה מושלמת, צמד המילים "גלעין-שוליים" משקף את הניגוד בין אזור מצליח לנחשל בתוך מדינה, גוש מדינות או אפילו העולם כולו. בהקשר העולמי מוכר גם הצמד החלופי "צפון-דרום". הניגוד בין גלעין ושוליים, באשר הוא קיים, מחולל תמריץ להגירה ובריחת מוחות אל הגלעין, להווצרות גלעין צפוף וחזק לעומת שוליים חלשים ונעזבים. המניע להגירה הוא קודם כל השוני בהכנסה לנפש, אבל הוא אינו המניע היחיד. הגלעין חזק כלכלית מאחר שבו מופיעים לראשונה המוצרים והשירותים המהווים תחדיש, וזמינות מוצרים אלו תורמת לרווחת התושבים בנוסף לתרומת ההכנסה הגבוהה יותר.

בישראל, הפער בין הגלעין לשוליים משקף גם פערי מוצא ומכביד על יחסים בין בני מוצא שונים, בעיקר בין יהודים אשכנזים ליהודים ממוצא מזרחי. במדינה כמו שלנו שרבים חורשי רעתה, סולידריות חברתית היא נכס חשוב. צמצום הפער על ידי חיזוק השוליים מהווה מטרה לאומית מוצהרת, מטרה אשר לא הושגה, ואשר,  בין השאר, משתקפת בפערי שווי שוק המקרקעין והדיור בפרט. בטווח הרחוק, עצם היוקר הרב של דירות בגלעין עשוי להשפיע, בעיקר על משקי בית חדשים, להתרחק מהגלעין. אבל כפי שאמר הכלכלן הידוע קיינס "בטווח הרחוק כולנו מתים"; על כן ראוי לא להמתין.

לאחרונה נפתח חלון הזדמנויות המסמן אפשרות לישב את קדמת הנגב וכך למתוח את רצועת השגשוג כלפי דרום. ההזדמנות נובעת משלושה תהליכים הצוברים תנופה בשטח: (1) מעבר מחנות צה"ל לקדמת הנגב; (2) סיום הקצה הדרומי של כביש חוצה ישראל; (3) סלילת קו הרכבת החדש אשדוד-באר שבע (אש-בש) דרך הערים הנשכחות שדרות, נתיבות ואופקים. הקו אש-בש מהווה חוליה חשובה במימוש תכנית הפיתוח של רכבת ישראל – תכנית הצומחת באופן נמרץ מזה כעשור. בפרק האחרון של החיבור אראה כיצד ניתן למנף את השפעת הרכבת על ידי אימוץ רעיון הפיתוח מסביב לרכבת (Transit Oriented Development, TOD), רעיון תכנוני שנוסה בהצלחה יתרה בסקנדינביה, ועכשיו מתפשט במאות אתרים בארה"ב. 

האמנם רק מגדלים?

מהמצב בשטח, כלומר במרחב האמתי של ישראל, ובמקביל במרחב הווירטואלי, נראה שכל מה שהשוק הפרטי יודע להציע הוא מגדלים בלבד. השלטון לעומת זאת מאפשר למי שידו משגת, להקים לעצמו את אחוזת אלוהים הקטנה. 

    

בארץ כמו שלנו עם לפחות ארבעה אזורי אקלים, עם נוף המכיל את עמקים, שפלת חוף, הרים ועמקים – נצפה לטיפוסי בנייה מגוונים. ולא כך הוא: מגדלים ובנה-ביתך בלבד. זה מה שהולך.

בנייה אחרת

הזדמן לי להכיר את ראש העיר לשעבר של אופקים, צביקה גרינגולד, ולייעץ לו בנושאים הקשורים לבניה. דיברנו על בנייה מדברית, ואז הוא סיפר לי על ביקור שלו במרוקו ועל הקסם של בניית מגורים סביב חצר פנימית – ריאד בלשון המקום. התחברתי את הרעיון וניסיתי לתרגם אותו לחיים במקום אחר, דומה לשלנו, המבוססים על בית למשפחה הגרעינית לעומת מגורי חמולות המקובלים עדיין בעולם המוסלמי. והנה התוצאות:

בית צמוד קרקע עם חצר פנימית המאפשר פיתוח רצוף

בנייה רוויה בהשראת ריאד

בירושלים עיר הולדתי זכורות לי שתי דוגמאות של בנייה סביב חצר. האחת היא בתי אונגרין בקהילת החרדים, והשנייה היא ברחביה, ליד הגימנסיה העברית והמוסדות הלאומיים – ושמה ראש רחביה.

בהשראת רעיון הריאד וביקור חוזר בראש רחביה, שאפתי לחולל מתחם שבמרכזו חצר מוקפת בבתי דירות כאשר הדופן של החצר מחבקת את באיה, אבל לא חונקת אותם.. 

הרעיון כלל גם את האפשרות להשקיף מן המרפסות אל הליבה הירוקה והחיים שנרקמים סביבה, מבלי לפגוע בפרטיות. מתחם הריאד שלי תוכן בצפיפות עירונית אופיינית לתל אביב של מתחם גדס, בהנחה כי חזית אחת תפנה לרחוב ראשי, עם מסחר קמעוני וסתווין על פי דגם אבן גבירול. . לא אוכל לדעת אם הצלחתי כי הפרויקט נשאר על הנייר בלבד.

בועות, שמועות ונבועות

במרס 1995 רואיין מר איתן סורוקה על ידי כתב הנדל"ן של עיתון הארץ לרגל מינויו למנכ"ל חברת בנייה גדולה. הקטע החשוב בראיון היה:

המראיין:

מר סורוקה, לחברה שקבלת לנהל מלאי גדול של דירות מוכנות או בשלבי בנייה מתקדמים. האינך מודאג מאפשרות קריסה של מחירי השוק הגבוהים?

סורוקה: 

מחירי ההדירות ימשיכו לעלות תמיד.

כמנהגי, עקבתי אחרי התמורות בשוק הדירות וכתבתי למערכת הארץ שלא כך הדברים, בצירוף גרף (תרשים 1 - מסגרת אדומה). 

תרשים 1:  המחיר הראלי של דירות בישראל על פני 5 עשורים

  

עיתון הארץ פרסם את עיקר דברי ואת הגרף (אם כי בצורה משובשת –  ראה תרשים 2). עיתון הארץ לא טרח ליידע אותי אודות הפרסום, על כן ראיתי אותו לראשונה בכנס פתיחת לימודי הנדלן במרכז הבין תחומי בהרצליה, מספר ימים לאחר הראיון עם סורוקה.

פטר לינמן, פרופסור למקרקעין מבית הספר לעסקים על שם וורטון היה אורח הכבוד של הכנס, והוא סיפר על מאמציו לשכנע אנשי נדל"ן בארה"ב ובמערב שהעלייה המטאורית במחירי מקרקעין סופה לקרוס – מאמצים שלא צלחו. לקראת סוף דבריו הסתכן ואמר כי אופוריית הנדל"ן של ישראל תקרוס תוך שנתיים.

וכך אמנם היה. השוק הישראלי הגיע לשיא בשנת 1997 ואז נכנס לעשר שנים של שקיעת מחירים ראליים וירידה רציפה בהתחלות בנייה. (תרשים 1 - מסגרת כתומה

תרשים 2: מתוך עיתון הארץ, 18 במרס 1995

כך אצלנו. ואין מעבר לים?

כבר נאמר תמונה אחת שווה אלף מילים. או אולי מיליון שקלים? קל וחומר שתי תמונות – תרשימים 3, 4.

בקצה הימני של תרשים 3 אפשר לראות את התחלת משבר ה "סאב – פריים". הקורא בודאי יודע שהבעייה אשר התחילה בשוק המשכנתאות של ארה"ב גלשה אל ארצות נוספות ואל מחוץ לשווקי הנדל"ן.

תרשים 3:  בועות הנדל"ן בארצות המערב

המשבר איים למוטט כלכלות של מדינות שלמות, ואף הוביל למחשבות אודות נטישת גוש היורו. התרשים התחתון מראה את הירידות בתמ"ג ריאלי לנפש בשנת 2009 שנבעו מפיצוץ בועת הסאב פריים. סבלו במיוחד מדינות שנחשבו חזקות, כגון: איסלנד, גרנלנד, רוסיה, מקסיקו, פולין, אנגליה, שבדיה.

תרשים 4:  השלכות בועות הנדל"ן בארצות המערב

לנו המשבר עלה בירידה של 6% , אבל התאוששנו במהרה. מה יקרה לכלכלת ישראל כאשר הבועה שלנו (שאינה קשורה בסאב פריים) תתפוצץ?

לימודי "כלכלת הבית" ?

נאמר שמטרת החינוך היא להכין את הנוער לחיים. מאחר שכל אחד חייב קורת גג מעל ראשו, נראה לי שמערכת החינוך מחמיצה את אחד מיעדיה החשובים. היא לא תורמת במאומה לשאלות שכל אדם צעיר המתכוון לעזוב את הקן המשפחתי שואל את עצמו: איפה אני אגור? כמה מהכנסתי להקצות לדיור? מה גודל הדירה האופטימאלית עבורי (בכפוף להכנסתי)? האם, בתנאי השוק הנוכחיים לקנות או לשכור? האם לקחת משכנתא ובאיזה הקף? וכולי. נראה לי שראוי להחדיר לימודי נדל"ן לבית הספר התיכון – אפילו כחלק מלימודי הליבה. כולם מתעניינים בכסף, ולכן זה עשוי להניב בונוס, ולקרב יותר תלמידים ללימודי חשבון ומתמטיקה. 

מכתב גלוי לניצן הורוביץ

קיבלתי היום מייל ששלח ניצן הורוביץ בשם "אז באמת, איפה הכסף?" בתגובה שלחתי לו את הדברים הבאים

ניצן שלום,

קראתי את האיגרת שלך מהיום ומדי פעם אני קורא את החומרים שאתה שולח. לא עם הכל אני מסכים, אבל אני תומך במידה רבה ברוח הדברים שאתה נלחם עבורם.

באחד המנשרים שלך אתה מתלונן על כך שאנשים מן השורה, למרות שהם בקיאים בעשייתך ובעשייתה של מרץ – בניגוד לרוב נבחרי הציבור שמתעלמים מפניות האזרח (הם אף לא טורחים לענות. אני מבקש שתענה לי על פנייתי זו) – אומרים לך בפה מלא שהם לא יצביעו מרץ. אני חושב שהם לא יצביעו עבור מרץ כי הם יודעים שאין לכם סיכוי לגבור.

אני רוצה לעזור, ומסוגל לעזור ואף לגייס תומכים בשלוש הערים הגדולות, אבל אנא תן תשומת לבך לדברים הבאים:

1.      Winner Takes All. מרץ לבד לא יכולה להטות את הכף. לכך נחוצה קואליציה של בעלי אותם אינטרסים. במשטר כמו שלנו ההתבדלות (product differentiation) איננה עובדת כמו בשוק.  בשוק החופשי, אם אתה מייצר ומשווק מוצר ייחודי, תוכל לעשות רווחים ואף לשגשג ולעקוף את הגדולים ממך. במשטר הפרלמנטרי שלנו הרוב הוא המנצח והמנצח לוקח את כל הקופה. 

2.      טוהר הנשק לא מביא קולות בקלפי. יתכן שאינכם מעוניינים לשתף פעולה עם מפלגות אחרות ו/או עם פוליטיקאים שנראים לכם בעלי אידיאולוגיות אחרות או עם פחות יושרה, או אולי בגלל דחייה אישית. ההקפדה הקפדנית על "טוהר הכוונות, טוהר המידות וטוהר הנשק" משאירה קבוצות שונות בעלות אינטרסים דומים ואף זהים לשכון בדד, מרוחקים זה מזה וטוחנים את מאגר הקולות הפוטנציאלי לאבק דק דק ללא אפשרות לחולל מסה פוליטית מכרעת.

3.      תפסת מרובה לא תפסת. יש לכם צרור של מטרות חשובות ונעלות, ואתם מנסים להגשים את כולן בבת אחת: (1) מלחמה בשחיתות בסקטור הפרטי ו/או בשותפויות לא קדושות בין הון ושלטון; (2) הפרדה בין דת ומדינה; (3) גיוס משתמטים משירות בצה"ל; (4) הפעלת תחבורה ציבורית בשבתות וחגים; (5) הקלת נטל המס והסטתו ממעמד הביניים ההולך ונשחק אל בעלי ההכנסות הגבוהות עד מאד;(6) הגנה על עובדים מפוטרים שהיום אין להם סיכוי להקלט מחדש; (7) הגנה על עובדי קבלן; (8) הגנה על הסביבה הטבעית ההולכת ונשחקת, ועל המורשת העירונית הבנוייה; (9) בנייה מחדש של מערכת החינוך המוחלשת; (10) התחשבות בצרכי המיעוט הערבי ושאר המיעוטים במדינה; (11) הגנה על זכויות האוכלוסייה הגאה; (12) מאבק למען דיור בר השגה;(13) מאבק נגד התנחלות מעבר לגבולות ישראל הריבונית; (14) מאבק למען ישוב ושגשוג אזורי הספר (כלומר מה שמחוץ למדינת תל אביב); ועוד, ועוד מטרות חשובות.

4.      מיקוד. אתם שואפים להגשים את כל המטרות הללו בוזמנית. זה נטל כבד מדי. למרות ההשגים החלקיים המרשימים, אינכם מצליחים להשפיע בגדול כי אינכם מספיק גדולים. הייתי אומר שאתם שוגים בגלל היחס שבין מעגל האיכפתיות שלכם (Circle of Concern) לבין מעגל ההשפעה (Circle of Influence). אם רצונכם להשפיע בגדול עליכם לנשוך שפתיים ולהקטין את מעגל האיכפתיות (ולו רק באופן זמני) ובוזמנית לעשות מאמץ להגדיל את מעגל ההשפעה שלכם.

5.      מעגל האיכפתיות. אם תעשו סדר באג'נדה שלכם (סדר בסדר היום) תראו שמעל כל היעדים שלכם עומד היעד של הפרדה בין דת ומדינה. הקשר הגורדי בין דת ושלטון מזיק עוד יותר מהקשר הון-שלטון. הוא גורם לקיומה וצמיחתה המואצת של אוכלוסייה הגוזלת את משאבי המדינה מבלי לתרום במאומה לרווחת שאר האזרחים, ותוך פיתוח אידיאולוגיה של התנשאות וזכויות מולדות ("לי מגיע כי אני קדוש, ואתם תהיו לי לשואבי מים וחוטבי עצים, כי אתם משומדים"). זה מקרה קלאסי של "וישמן ישורון ויבעט".

גירסה אחרת הגולשת על גל הקדושה היא קדושת האדמה. כמו ההפרדה בין דם לדם, כך מתקיימת ההפרדה בין אדמה לאדמה. הקרקע של הספר בישראל איננה חשובה, אפשר להמשיך ולהתעלם ממנה. הקרקע החשובה היא הקרקע הקדושה, זאת של קברי אבותינו ביהודה ושומרון.

השורה התחתונה של הקשר בין דת ושלטון היא השורה האחרונה בתקציב המדינה. הוא תמיד נמצא בחסר, ואף פעם לא נשארת יתרה כדי להגשים את שאר היעדים החשובים שבאג'נדה שלכם. על כן אני אומר, צמצמו את מעגל האיכפתיות. הפעילו את המנוף האחד שיניע את שאר המנופים.

6.      מעגל ההשפעה.

על מנת להצליח בגדול, מעגל ההשפעה שלכם חייב לגדול, ונראה לי שהדרך היעילה ביותר לגרום לו לגדול היא לחבור לקבוצות עם אינטרסים דומים לשלכם. במקום להתבדל מהם, שלחו זרועות לחבור אליהם. ניצן, אתה יודע מי הם. אלה הם כל הקבוצות שחרטו על דגליהן את הסיסמה שלכם "סוציאל דמוקרטיה". לאחר שתצלח דרככם הודות לצירוף, ולאחר שתשיגו את מטרת העל – הפרדה של דת ממדינה – תמיד יהיה זמן או הזדמנויות להתפצל שוב ולחזור איש איש לאותן מטרות שייותרו ואולי אינן משותפות.

אני כותב לך עם הרבה אהדה, ובידיים נקיות. אין לי שום אינטרס אישי פרט לרצון לראות את ישראל שורדת, משגשגת ומהווה מקום ראוי לחיי ילדי ונכדיי. 

בברכה 

דניאל גת

תחזוקת העיר תל אביב: על הדבש והעוקץ

הדבש: שדרוג תחום הולכי הרגל

מערך השדרות

העיר תל אביב מבורכת בסדרת שדרות נטועות שההליכה והשהיה בהן תורמות רבות לאיכות החיים. בשנים האחרונות החל תהליך יזום של העירייה לתכנן מחדש ולהשקיע באותן השדרות, והוא נושא פירות: התושבים מצביעים ברגליהם ומפגינים נוכחות. ואנשי עסקים יוזמים ומשדרגים מסעדות, בתי קפה, ושאר מקומות בילוי לאורך וליד השדרות. בתי משרדים חדשים הוקמו בירכתי שדרות רוטשילד ולאחרונה מוקמים ומתוכננים מרובי קומות מיועדים למגורי יוקרה. העירייה ממשיכה את התנופה על ידי טיפול בנקודות מפתח כגון כיכר היכל התרבות. בתים קטנים עתיקים יותר זוכים לשחזור והתאמה לשימוש נוכחי. זה ה גם לא מקרה שהמחאה החברתית הגדולה התמקמה לאורך השדרה העיקרית, כי המקום הפך לכתובת חשובה.

לפי דעתי החלק המעניין והחשוב ביותר של מערך השדרות של תל אביב הוא הלולאה הירוקה המתמשכת מליד הים בקצה שדרות בן-גוריון, דרך שדרות חן, והמשך בשדרות רוטשילד בואכה צומת רחוב הרצל בסמוך לסוף הלולאה. בשני קטעים הופסק הרצף בעבר, ועכשיו הוא הולך ומתחבר "והמעגל נסגר" כפי שראוי.

השבר הראשון ברצף היה בתשלובת הבימה היכל התרבות. במקום לאחד את שדרות חן ושדרות רוטשילד הותירו המתכננים נתק בדמות הפרשי מפלסים ומגרש חניה ענק לרכב פרטי. הכיכר החדשה שתכנן דני קרוון הכוללת מעבר חלק ליד גן יעקוב ומוזיאון הלנה רובינשטיין סילקו את המחסום ופתחו את החיבור המתבקש.

השבר השני הוא פס הירק בין שדרות בן-גוריון (צומת הדסה) לבין הקצה הצפוני של שדרות חן. אמנם הוא ירוק ונטוע, אבל (משום מה) הוא תוכנן כקישוט בלבד והוא לא אפשר הליכה לאורכו. בקטע שמתחיל בצומת פרישמן הייתה תלולית נטועה שיצרה מחסום דמוי בונקר.

והנה, נתבשרנו שהעירייה מתכוונת להתלבש על הקטע החסר (שדרות מלכי ישראל) והעבודות כבר בעיצומן. כן – דברים טובים קורים בתל אביב.

דגי זהב ושושנות מים בכיכר

מה שהיה

ומה שעכשיו

העוקץ: פלישת רכב מנועי לתחום הולכי הרגל

נראה אם כן שעיריית תל אביב משקיעה מחשבה ומשאבים רבים בשדרוג תחום הולכי הרגל ורוכבי האופניים – מדרכות, כיכרות, שדרות ונתיבי אופניים. תהליך מבורך זה משובש על ידי נהגים שעושים בתחום הולכי הרגל ככל העולה על רוחם, והנה כמה דוגמאות:

התמונות מדברות בשם עצמן – אין צורף בפרשנות. השאלה היא כיצד ראוי והאם אפשר להתמודד עם התופעה המרגיזה והחשובה הזאת? נראה לי שהתקנת מצלמות מעקב שהן חלק ממערך ממוכן של איתור הפולשים, הטלת קנסות כבדים ואכיפת התשלום יעשה את העבודה. חלופה נוספת היא אתר בו כל אזרח יוכל להעלות תמונות דיגיטליות משלו, במקום להשקיע במערך מצלמות.

צרות של עשירים, צרות של עניים ומה שביניהם

באופן גס, אבל לא רחוק מן האמת, אפשר לומר שישראל מתחלקת לרצועת השגשוג – רצועת החוף מהקריות של מפרץ חיפה ועד אשדוד – וכל השאר (The Best and the Rest). הראשונים סובלים מצרות של עשירים הנובעות ישירות מההצלחה עצמה: מחסור בקרקע מול ביקוש נמרץ ועל כן מחירי דיור ושאר מקרקעין נוגעים בשמיים; וגודש תחבורה שאין לו סוף. צרות של עניים בפריפריה כוללות את כל מה שהם רואים בגלעין ועיניהם כלות: הזדמנויות פרנסה בשפע עם משכורות גבוהות וביטחון כלכלי; מוסדות חינוך ומרכזי בריאות מהטובים; היצע תרבות, בידור ופנאי גדול ומגוון; עתיד מלא תקווה.

מוצא אפשרי וראוי הוא תהליך הדרגתי אבל עקבי לקראת שינוי מבני: מתיחת רצועת השגשוג דרומה אל קדמת הנגב, צפון מזרחה אל לב הגליל, ומזרחה אל העמקים.

מה בצנרת? לאחר שנים ארוכות של התלבטות וגמגומים יצאה רכבת ישראל עם תכנית רב שנתית חובקת מדינה, תכנית שיכולה להגשים את רעיון מתיחת רצועת השגשוג כך שתכסה את רוב המדינה ותקרין על כולה.

מה אינו בצנרת? מה שהתכנית מראה היא תמונת המקרו. התכנית מראה את מה ואת מי לחבר לרשת. התכנית אינה מראה כיצד לחבר ישוב אל הרשת ולנצל עד תום את יתרון הנגישות החדש. אם זה יעשה במתכונת עסקים כרגיל אנחנו עשויים לקבל את מתווה ראש העין. חיבור שאיננו חיבור אלא למראית עין בלבד, לצאת לידי חובה, לסמן V.

פיתוח מסביב לרכבת. הניצול המיטבי של הרשת העתידית ראוי שימנף אותה על ידי שליטה קפדנית מושכלת על שימושי הקרקע סביב כל תחנה, במילים אחרות הקמה של רבעים מרובי שימושים במתכונת TOD - Transit Oriented Districts.

השלכות המאקרו והמיקרו

במאקרו: אם התכנית הגדולה תצא לפועל ישתלם למחפשי דיור מרווח ובר השגה להרחיק אל מעבר לגלעין וליומם פנימה. זה יקל את לחצי הביקוש וימתן מחירים בגלעין על ידי המרת קרקע לדיור במרכז בקרקע לדיור מחוצה לו. (זה כמו לאכול לחם בלונדון מתבואה שגדלה על קרקע בערבות ארה"ב). מפעלי חרושת ושאר עסקים יוכלו להתמקם מחוץ לגלעין ולהשלים את מצבת העובדים עם מוחות שייוממו החוצה, אבל יזדקקו להרבה ספקים ועובדים מקומיים. במקביל, כל משפחה שתתמקם בשוליים תיצור ביקוש חדש למוצרים ושירותים, ותוכל גם לספק ידיים עובדות לאותן משרות חדשות.

ובמיקרו: רובע מסביב-לרכבת שיכיל בטבעת הפנימית (צמוד לרציפים) עסקים וארגונים אחרים, ובטבעת החיצונית, אבל במרחק הליכה, אזור מגורים מגוון, עשוי להיות אתר הבחירה הראשונה של אותם דיירים ועסקים שירצו לנצל את יתרונות המיקום החדשים של רצועת השגשוג שנתמתחה.

ולסיכום, שילוב הרחבת רשת הרכבות בשילוב עם רעיון הפיתוח מסביב לרכבת עשוי להביא מזור הן לצרות העשירים והן לצרות העניים, ולקרבם אלה לאלה לא רק גיאוגרפית.

לו הייתי (לן בשדרות) רוטשילד

זה רק התכנון, טמבל: דיור בר השגה

אמנם זה התחיל עם צעירים חסרי מנוח, אבל די מהר זה הפך לזעקת המעמד הבינוני בישראל שכורע תחת העול הכבד מנשוא שח"כים שרים ושאר שועי הארץ מעמיסים עליו. לאחר שנים ארוכות של שתיקה, הכעס, הזעם והדרישה להוגנות התחילו לטפטף, והטפטוף הופך לזרם, הזרם הופך לגל מתפשט, והגל (אולי) יהפוך לטצונמי. אני מתכוון לכתוב כאן כמה רשימות אודות דברים שראוי וניתן לשפר, בעיקר נושאים שאני מתיימר להבין בהם משהו.

כל רשימה תהיה קצרה ותספר סיפור אחד בלבד. ואתחיל עם הנושא ממנו התחילה המחאה, דיור בר השגה. אשתף אתכם במקרה קונקרטי שיצא לי לחיות אותו, דוגמה ייחודית של דיור בר-השגה אשר חייתי אותה ולוויתי אותה מקרוב במשך כ- 20 שנה, מבלי שאני או שאר המשתתפים הפעילים ידענו שכך ראוי לכנות אותה. ובכן מעשה שהיה כך היה:

לאחר מלחמת ששת הימים חל פרץ של שגשוג ואופטימיות בישראל ויהודים תושבי חוץ החלו לעלות לארץ או לפחות להתעניין בקניית מקרקעין כאן. בחיפה יזם איש נדל"ן יהודי מפריז פרויקט על אתר באחוזה המשקיף על עמק השמש ומפרץ חיפה. הוא שכר את האדריכל המוכשר אלמוזניני ויחד הם תכננו אתר עם שלושה מגדלים וביניהם גושים של דירות מדורגות. הדירות היו מיועדות לקהל יהודי צרפתי ואני מנחש שהודות לכך התכנון היה ממש לא שגרתי. בניגוד למסורת הבניה על הכרמל באותה תקופה שכללה בבניין אחד או אפילו בשכונה שלמה, דירות בנות אותו גודל, כל קומה בשני המגדלים הראשונים בפרויקט עמק השמש הכילה 4 דירות בגודל שונה: דירת שני חדרים, שלושה, ארבעה וחמישה.

בשנת 1980 נזקקתי לדירה קטנה וגיליתי דירה בת שני חדרים בקומה 7 בפרויקט עמק השמש. היא הייתה צנועה, אבל נוחה למדי. שכר הדירה היה סביר, ונשקף ממנה נוף המפרץ. כך התחיל הרומן שלי עם המגדלים ברחוב בירם. שנים אחדות אחר כך שפר מצבי הכלכלי והתפנתה דירה גדולה יותר בקומה שליד ועברתי אליה. אימי שגרה בתל אביב בגפה החלה, בגלל גילה המתקדם, להרגיש מוגבלת בניידות ועלה הרעיון שתבוא לגור לידי בחיפה, והיא שכרה את הדירה הקטנה שאני פיניתי. עברו עוד כמה שנים ואימי הלכה לעולמה, אבל עדיין לא הרפיתי מהדירה הקטנה. בני הבכור שהתגייס שכר אותה. בשנים שאימי גרה במקום בדירת שני החדרים, היא הכירה והתיידדה עם זוג מרצים שגרו בדירת שלושה חדרים סמוכה. הקשר בין השכנים התחזק ולימים שימשה אימי שמרטפית לילדה המקסימה של אותו זוג.

סיפור הכיסאות המוסיקלים - כלומר החלפת הדירות תוך שדרוג רמת הדיור מבלי לשנות מיקום גיאוגרפי לא היה בלבדי לי ולמשפחתי. היו דוגמאות אחדות שהכרתי. למשל, זוג סטודנטים שזה עתה נשאו גרו בדירת שני החדרים ונשארו שם עד לאחר לידת תינוקם הראשון. מאוחר יותר, כאשר הבעל החל לעבוד הם עברו לדירת השלושה. בינתיים נולד עוד ילד והאשה הפכה לעצמאית. לימים הם עשו צעד שדרוג נוסף ועברו לדירת 4 חדרים. עברו עוד שנים וההצלחה האירה להם פניה, והם בנו בית פרטי משלהם. ובכן, פרויקט עמק השמש הוא דוגמה של דיור בר השגה "ללא רעש וצילצולים". הוא נולד לתוך השוק החופשי ללא תקנות מיוחדות. כל מה שהיה נחוץ זה קצת גמישות מחשבתית: לצאת מן הקופסה.