על אהבות ישנות: גן לונדון (כבר) לא מחכה לי

פעם מזמן. כילד ירושלמי אהבתי להגיע לתל אביב ולראות פס כחול בקצה רחובות קסומים שהובילו הישר אל הים: גורדון, פרישמן, טרומפלדור, אלנבי ועוד מעטים. בוגרשוב הוא ייחודי כי קצהו השני נגמר בעומק העיר, בשדרות בן ציון בואכה שדרות רוטשילד. בקצה הנפתח אל הים נפתח חלון רחב ברקמה העירונית שנחנך בשם גן לונדון בשנת 1942, שם שהביע הזדהות עם גבורת תושבי לונדון בזמן הפצצות הבליץ הגרמני.

החלון הפתוח לים של גן לונדון יצר תמונה של מרחבי הים והשמיים, ממוסגרת משני צידיה על ידי הקצוות הבנויים. המסתכל מביט אל המרחבים הכחולים האינסופיים מתוך המרחב הבנוי והמוגן שנותן גב והרגשת יציבות וביטחון. לא מקרה הוא ששנים ארוכות היתה שורת הבתים הגובלים עם גן לונדון אתר מבוקש לבתי קפה ומסעדות. אלה צירפו אוכל טעים עם צפיה אל נוף הים, אבל בריחוק כלשהו, בתיווכו של הגן. מקום עם איכות.

היום. היום המקום כבר אינו גן. הוא מזכיר לי מגרש גרוטאות. לוח הנצחת ההעפלה בקצה הצפוני מספיק מכובד ומעביר את כל המיידע הנחוץ למי שההעפלה חשובה לו. הביטוי הפסבדו אומנותי של "כאילו ספינות מעפילים שכאילו עלו על שירטון" מזכיר, במקרה הטוב, משולשי זכוכית שבורה עם קצוות חדים ודוקרים. עוד גלעד סתמי במדינה עמוסה לעיפה באנדרטאות.

האם גינה מעל חניון תמיד פסולה? ישנם קולות האומרים כי הפרויקט נידון מראש לכישלון כי גינה או כיכר מעל חניון תת-קרקעי היא ערובה לכישלון. אני אנצל רשימה זאת להפריך את הטענה. במתימטיקה ידוע שמספיק מקרה אחד של הצלחה כדי להפריך טענת אי קיום. המקרה בוחן שראוי לבחון אותו הוא כיכר בית הדואר בבוסטון (Post-office Square).

המקום היה אי תנועה גדול בלב אזור עסקים שמכיל מעל חמישים אלף מקומות עבודה. בשנות ה-1950 כאשר רמת המינוע זינקה, בנו על אותו אתר חניון דו-קומתי, מכוער ולא יעיל במיוחד.

לפני מספר שנים קמה קבוצה של אזרחים בוסטונים ויזמה את הפיכת המבנה המיושן והבלתי יעיל לאחד האתרים הפתוחים היפים והמצליחים בעיר. ההצלחה כמובן נמדדת בכך שכולם באים לבקר בו; כולם זה אומר בעיקר אנשי בוסטון העובדים מסביב וממלאים את המקום בהפסקת הצהרים, וכמובן גם התייר המזדמן שסוד קסם המקום נגלה לו.

קל מאד להגיע לכיכר ברגל מכל מקום במרכז העסקים והתיירטת של בוסטון. אבל אם הגעת מרחוק, אין בעייה כי הכיכר היפה והירוקה הזאת ניצבת מעל 7 מפלסי חנייה

את שאר הסיפור עדיף לספר בתמונות, אבל לפני סיוםמראוי לראות כיצד אזרחי העיר שהכירו בטעותם מחקו את הטעות וקיבלו הזדמנות שנייה להתחיל מחדש.

חיזוי ההשלכות: rent control בתל אביב

על כל יפי הנפש שמציעים לדפוק את בעלי הדירות הנוכלים על ידי התערבות ציבורית הקובעת גג למחירי דיור לעשות שעורי בית בכלכלה מעשית (לא תיאורטית). על פי דו"ח מכון מחקר RAND NEW YORK משנת 1970 קביעת המגבלה על שכר דירה בניו יורק גרמה להרס שוק הדיור בעשור שקדם. העיר כמעט ופשטה את הרגל ועשרות אלפי בעלי דירות להשכרה נטשו אותן או הביאו אותן למצב שלא היו ראויות למגורים. בארץ ישראל המנדטורית נהרס שוק הדירות להשכרה ששיגשג, הודות לחוקי הגנת הדייר דאז. התגובה בארץ הייתה צמיחתו של שוק שחור ששמו דירות בדמי מפתח. התגובה בניו יורק וערים אמריקאיות נוספות הייתה הוצאת שוכרים בכל דרך אפשרית והפיכת הדירות לבתים משותפים לרכישה. בערי אוניברסיטה כגון בוסטון וברקלי גורמים חוקי דיור בר-השגה החל על דירות חדשות לנטישת קבלנים, מחסור כרוני בדיור והאמרת שכר הדירה במלאי המצומצם של דירות שעדיין לא נכללות. הדרך לטפל במחסור בדיור הוא לעודד את ההצע, בייחוד על ידי הגדלת הצע הקרקע -- וזה אומר תחבורה מהירה "ובת השג", חיסול הסחבת באישורי הבנייה והרפייה מן האחיזה ההרסנית של המדינה בקרקעות. קביעת מחיר גג גורר תוצאות הפוכות מהכוונה.

למי שעוד לא יודע, שוק הדיור עובד כך: מי שיש לו דירה יעשה את הכל כדי להוכיח לקונה שדירתו שווה מה שיותר, או כדי לגבות את מקסימום דמי השכירות. ומי שאין לו דירה יעשה בדיוק את ההפך. האחרון יהפוך את התנהגותו ברגע שירכוש או יירש דירה משלו. שום פוליטיקאי לא יצליח לשנות את טבעו שוחר האינטרסים של האדם -- הכח שמניע את השוק.

מקומות שחייבים לראות: אתר הנצחת השואה בעיר בוסטון, ארה"ב

בוסטון היא עיר מרתקת. דומה יותר לערים אירופאיות עם חיי רחוב סואנים בעיקר במרכזה, בתוך וליד העיר העתיקה. אתר ההנצחה לשואה שהוקם כאן אינו בניין בולט המושך תשומת לב מיידית. הוא נגלה אליך כמעט בלי שתרגיש. ראיתי אותו לראשונה כאשר טיילתי טיול אקראי בבוסטון ליד הנהר והתקרבתי לבניין העיריה. בית העיריה של בוסטון שוכן לו בבנין דמוי פירמידה הפוכה אשר התפרסם בעתונות הארכיטקטונית בעולם בשנות ה-1960 כאשר זכה בפרס הראשון בתחרות בינלאומית. רואים אותו מימין בתמונה הראשונה.

תוך הליכה בשדרה הגעתי לנקודה זו והבחנתי מזווית העין במגדלי זכוכית תמירים השתולים להם מעל שביל הליכה העובר דרכם. אז רק הבחנתי בלוח שיש שחור הנושא את שם האתר – שואה.

מתברר שהקונצפט הצורני הוא סידרה של שישה עמודי זכוכית שכל אחד מהם נושא מיליון שמות של הנספים. בנוסף, מוצבים לאורך השביל שלטי מידע ואיזכור

מי שעובר לא יכול שלא לעמוד ולהסתכל. ניכר על הנוכחים שהם המומים ןעושים מאמץ להבין את הבלתי נתפס. בשלט הזה כתובה ההתפתחות השיטתית, שנה אחר שנה, של תהליך "הפיתרון הסופי לבעיית היהודים".

על הלוח הזה כתובים דבריו של מרטין נימולר, כומר לותרני. צחוק הגורל הוא שהאיש העביר דרשות אנטישמיות בראשית דרכו, ומאוחר יותר הפך למתנגד למשטר והושם במחנה ריכוז. הוא כתב:

בתחילה הם באו לאסור את הקומוניסטים,

לא הרמתי קול כי לא הייתי קומוניסט.
ואז הם באו לאסוף את היהודים,
לא הרמתי קול כי לא הייתי יהודי.
ואז הם באו לאסור את חברי אגודות הפועלים,
לא הרמתי קול כי לא הייתי חבר אגודה.
ואז הם באו לאסור את הקתולים,
לא הרמתי קול כי לא הייתי קתולי.
ואז הם באו לקחת אותי,
וכבר לא נשאר אף אחד שירים את קולו.

אחרי הקסאמים והפצמ"רים

יום שלישי 12 פברואר 2008

במוקדם או במאוחר תיפסקנה ההפגזות. אני לא יודע מתי וגם לא כיצד. אני לא בקי בענייני ביטחון. אבל אני מוכן להתערב ששנה מהיום ייזכרו הימים הקשים האלו כחלום בלהות שעבר.

כמו עני ששמח כאשר הוא מוצא חפץ שאבד לו, האם יישמחו תושבי שדרות לחזור אל שיגרת היום יום, אל השקט שאחרי ההפגזה? אל האנונימיות של יישוב פריפרייה מרוחק, מבודד, קשה יום, מוכה אבטלה; רחוק – גיאוגרפית, פיזית ומנטאלית – ממנעמי העולם הזה ומהחיים הטובים בליבת המדינה; רחוק מהעין ורחוק מהלב?

כמה רחוק? מרחק 20 שנה ויותר כפי שמראה למשל מדד רמות המינוע להלן:

איור 1: דרגות מינוע בערי ישראל, מדרום ומצפון לתל אביב

הם ראויים ליותר מליטוף, חיבוק והזדהות בזמן משבר. הם ושכמותם – תושבי עיירות "האי-פיתוח" ראויים להזמנה פתוחת קצה להכנס אל הבית החם של ישראל המשגשגת והמצליחה, ישראל הגאה בהשגיה והנהנית מפירותיה.

אני קורא מדי יום במדור הכלכלי (ובאתרי חברות הנדל"ן המובילות בישראל) על השקעות עתק של חברות בנייה ישראליות על פני כל כדור הארץ. אפריקה ישראל היא דוגמה לכך; באתר שלה ניתן למצוא את "פזורת השקעותיה בתבל". באמריקה בלבד מקימה "אפריקה" פרוייקטים בניו-יורק, פלורידה, דרום קרולינה, נבדה, אריזונה וקליפורניה. שאר הפרויקטים פזורים ברוסיה, אוקראינה, קזחסטאן, הפיליפינים, הודו, פנמה וארגנטינה. גודלו של פרוייקט בניין המרקי במיאמי פלורידה הוא בסביבות 100,000 מ"ר ולפי הערכתי (הממעיטה) שוויו לפחות 250 מיליון דולר.

איור 2: פרוייקט בניין המרקי של אפריקה ישראל במיאמי פלורידה

עם חלקיק מההון הישראלי הפרטי המושקע בחו"ל יכולות אותן פירמות לגאול את שדרות מעליבותה ולהופכה לעיר אוניברסיטאית משגשגת, מושכת עסקים ותושבים – עיר שתהווה דגם חיקוי שיתפשט בכל השוליים הגיאוגרפיים והחברתיים-כלכליים במדינה. כך תמציא עצמה ישראל מחדש.

"ירושלים של שכל"

במשחק ספירת הראשים בירושלים לא ברור מי יגבור – החרדים או המוסלמים. מכל מקום, העיר לא תצא מחוזקת מהתחרות הדמוגרפית הנ"ל. אולי יגורו בה בעתיד הלא רחוק מיליון תושבים, אבל רובם יהיו חסרי השכלה וחסרי כלים להתמודד בשוק העבודה. עוד מעמסה על הקופה הציבורית הקורסת

העברת המטה הכללי של צה"ל ומשרדי הממשלה כולם לירושלים (פרט לאלה הנותנים שירותים מקומיים) תניב פירות חשובים: חוסן תעסוקתי כלכלי לעיר וחוסן לאומי ואיסטרטגי למדינה.

• תל אביב המכילה את משרד הביטחון והמטכ"ל מהווה מטרה מפתה ביותר לאויבים השואפים להשיג את נשק יום הדין. כיום, פגיעה של חימוש גרעיני בתל אביב (אם על ידי מדינה או על ידי ארגון טרור) תהרוס את מרכזי השליטה והפיקוד של המשק האזרחי ושל מערכת הביטחון. העברת מתקני הפיקוד של מעב"ט אל ירושלים תגונן עליה בגלל הסמיכות למסגדי הר הבית. נראה לי שאפילו המוסלמי העויין ביותר את ישראל ירתע מלתקוף את ירושלים בחימוש גרעיני. בניגוד למערכת הכלכלית המאוד מבוזרת, מערכת הביטחון מופעלת על ידי שרשרת פיקוד אחת שהממשלה בראשה, ועל כן העברתה לבירה לא רק רצויה אלא גם אפשרית.


• נוכחות מערכת הביטחון השלמה בירושלים יאפשר מגע פנים אל פנים מיידי בין הקבינט הבטחוני לבין אנשי מעב"ט בעיתות משבר וגם בימים כתיקונם כאשר מתבקשת עבודת מטה רציפה לתחזוקת העוצמה הצבאית-מדינית המשולבת.


• מיקומה של מפקדת מערכת הביטחון בירושלים יצמיח אלפי מקומות עבודה בבירה, הן של העובדים הישירים והן של מערכת ספקים עניפה. שום מעשה כלכלי יזום אחר לא יגרום לזעזוע חיובי כגון זה.


• במצב חדש זה לא תהיה שום הצדקה לדחות את השלמתם של מתקנים אזרחיים אסטרטגיים כגון: הרכבת המהירה תל אביב – ירושלים; רשת כבישים מהירים בין הבירה ויתר המדינה (כזאת שאינה נסתמת עם התאונה הראשונה או שריפה בשער הגיא); רשת הרכבת הקלה העירונית.
  
• הצריכה המוגברת של העיר המחוזקת והשירותים הלוגיסטים שיגזרו ממנה יכתיבו היערכות מואצת של מתקנים לאורך המסדרון לירושלים, ויעבו אותו.


• וכפועל יוצא מכל הנ"ל, צעד בעל משקל כגון זה יהווה מסר ברור וחזק אודות כוונותיה של ישראל באשר לעתיד בירתה.

גונבים לנו את הים – האמנם?

בפרק הקודם ראינו שבכל העולם, לערים חשובות עם חוף מצודד יש טיילת עם השקף אל המים ובצידה הרחוק מהים חומת בתים גבוהים, לרוב בתי דירות או בתי מלון ולירכתיהם בתי קפה, מסעדות ופאבים. אם בכל העולם זה כך, כנראה שזאת תופעה עם הסבר הגיוני שניתן לחשוף אותו. התופעה מתרחשת על במת שוק המקרקעין של אותה עיר.

בטכנולוגיית הייצור של הרבה מוצרים מצרפים תשומות כגון עבודה והון (הון הוא הציוד שמסייע לעובדים להגדיל את הפריון שלהם). במקומות שהעבודה יקרה מקטינים את מינון העבודה (לכל יחידת תוצר) ומגדילים את כמות ההון. לדוגמה – כספומטים במקום פקידי קופה בייצור שרותי בנק. במקום שהעבודה זולה משתמשים ביותר עבודה ופחות הון. לדוגמה – הרבה פועלים עם אתי חפירה ומעדרים במקום מפעיל יחיד של בולדוזר בייצור שרותי בנייה. הרבה סבלים במקום אגורן אחד עם מפעיל יחיד.

בכלכלה של הקמת בתים מקובל לחלק את התשומות לשניים: (1) האתר, כלומר המגרש עליו יעמוד הבניין; (2) ההון, וזה כולל את שווי כל התשומות האחרות: תכנון, עבודת הבנייה, חומרים, אנרגיה, מים, ניהול הבנייה, מימון, ועוד. בניין שמוקם באתר עם מיקום בעל ייתרון גורם לאנשים להתחרות על השימוש בו, אם על ידי שכירות או רכישה, והתחרות מעלה את מחירו (או את דמי השכירות) בהשוואה לבתים שמיקומם פחות מבוקש. טבעם של אתרים מבוקשים שהם נמצאים במחסור. אם הייתרון נובע מקרבה לביתו של הרבי הקדוש, הרי שמעט חסידים בלבד יכולים לגור בצמוד אליו, וככל שמתרחקים מבית הרבי הייתרון פוחת וכך גם מחיר הדירה. אם הייתרון נובע מקרבה אל הים, הנהר או האגם, הרי שיש אורך חזית מוגבל אל מול אותו גוף מים. על כן הדירות הנבנות על קו המים יקרות יותר, וזאת משתי סיבות: (1) צד הביקוש – רבים מתחרים על המוצר המוגמר כי איכותו גבוהה בגלל הנוף הנשקף; (2) צד ההיצע – קשה לדחוס הרבה דירות לתוך חזית מוגבלת באורכה. כאשר המוצר יקר יותר עולה גם שוויה של התשומה שנמצאת במחסור – כלומר שווי החלקה עם חזית אל המים.

על פי הכלל של החלפת תשומה יקרה או נדירה בתשומה חלופית, אנשים גילו (עוד מזמן – ראו למשל את בתי הקומות בעיר עתיקה בתימן) כי על ידי השקעת יותר הון (לשטח רצפות של המוצר הגמור), אפשר לחסוך בקרקע. במילים אחרות מחליפים תשומה נדירה ומוגבלת "בתשומה סחירה" אשר ניתן לקנות כמויות גדולות ממנה מבלי להשפיע על מחירה. (כמובן מדובר בעבודה, חומרים וכו'.) התוצאה היא בניית בתים מרובי קומות, מרובי שטח-בנוי, מרובי דירות בהן גרים דיירים רבים שיכולים להשקיף דרך חלונות רבים על הנוף הכחול. וזאת במקום אותם דיירים בודדים אשר "וועדת השיכון" (מהפרק הקודם) מחליטה שרק הם הראויים לגור על קו המים.

תוך כדי מציאת הפיתרון לאריזה דחוסה יותר של חלונות המשקיפים על הנוף, נוצר ערך מוסף עוד יותר: הדירות הגבוהות יותר מבוקשות יותר כי גבוה זה גם יוקרתי וגם רואים יותר טוב, ומכאן הפנט-האוס למיליוניון העליון – מושא לקנאת כולנו.

טוב, מה לעשות בשוק חופשי הכסף מדבר, ובמקרה זה (כמו ברבים אחרים) נגרם מצב יותר טוב ליותר תושבים במקום למיעוט קטנטן ומיוחס. (The greater good for the greater number). כן, מישהו כבר אמר "לשוק אין משוא פנים".

ובכל זאת האם גנבו לנו את הים? נכון שלא לכל אחד יש הכנסה המאפשרת לו לגור על קו המים; אבל הודות לתכנון נכון – וזה כנראה המצב בכל המקומות שראינו בפרק הקודם, כל אחד יכול לטייל על קו המים, לאכול, לשתות ולבלות (וגם, אם אתה בתל אביב, לטוס ללא מורא עם האופנוע שלך על טיילת הולכי הרגל...).

ומה עם הסתרת הבריזה מהים? אם שמתם לב ביום קר, הקור מכיוון הים חודר לאורך הרחובות הניצבים אליו ומשם הוא מתפשט. כך גם עם הבריזה המגיעה בערבי הקיץ. היא זורמת מצויין לאורך גורדון, פרישמן, בוגרשוב והתחלת אלנבי. (זוכרים חוק ברנולי משעור הפיזיקה?). נכון שישראל היא ארץ חמה, אבל בימים אלו קיבלנו תזכורת שיש לנו גם חורף. בימים קרים, אני שמח שלא ביטלו את הבתים בשורה הראשונה על קו המים; זה מאפשר לי למצוא מפלט מהצינה והקור ברחוב של השורה השנייה.

מגוש דן ועד באר שבע 3: הערים הנשכחות בדרום 2

מסדרון אש-בש

הלקח העיקרי שנילמד מהתפתחותה המואצת של רצועת החוף הוא המשקל המשמעותי שיש לישובי עוגן כמחוללי צמיחה. אם נשכיל לעשות, אשדוד, העוגן הדרומי של רצועת החוף תהפוך לעוגן הצפוני של רצועת פיתוח מואץ חדשה -- "מסדרון אש-בש".

אשדוד היא עיר חזקה אשר בעשור האחרון הפגינה את הצמיחה הדמוגרפית המהירה ביותר בין במדינה (מ-80 אלף עד 200 אלף בפחות מעשור) הודות לנמל והענפים הכלכליים הקשורים איתו, החליפין הרב בסחורות ושירותים עם המרכז שאר המדינה ושאר העולם, וכמובן הודות למיקומה התחרותי הסמוך למרכז.

אשר לשני המרכיבים הנוספים הנחוצים להקמת מערכת אש-בש, עוגן דרומי וערוץ תחבורה יעיל, הרי שנפתח עכשיו חלון הזדמנויות כפול:

• לבאר שבע בוקעת עכשיו הזדמנות להמראה; היא תחוזק על ידי מקבץ המתקנים הבטחוניים שהוחל בהקמתם סביבה: עיר הבה"דים בצומת הנגב, מחנה המודיעין מצפון לעומר, הרחבת שדה התעופה נבטים ומחנה עוצבת שדה מצפון לנבטים.



• קו הרכבת אשדוד באר שבע על תחנותיו המתוכננות באשקלון, שדרות, נתיבות ואופקים נמצא בשלבי תכנון ותקצוב מתקדמים, והוא אמור לפעול כבר ב2009.

איסטרטגיה לניצול ההזדמנות. הדרך להעיר מתרדמתן את הערים הנשכחות הוא "לקחת טרמפ על הרכבת". במילים אחרות, להקים בצמוד לאותן תחנות רובעים מוטי מסילה (TOD: transit oriented districts). אלה הם רובעים עירוניים המנצלים את ייתרון הקרבה לרכבת ומכילים מתקני מסחר, תעסוקה, חינוך ואף מגורים במרחק הליכה. בשדרות למשל, הודות למצב גיאוגרפי נוח, ניתן לחבר את אזור התחנה באופן רצוף הן עם המרכז הקיים והן עם מכללת ספיר וכך ליצור את "רובע האוניברסילה" שיצרף יחד מכון מחקר והוראה אקדמי עם צומת תחבורה מהירה ועם מוקד תעסוקה מוטת ידע ומידע; וליד אלה יש מקום מרוווח למגורים מכל גודל וסוג. רובע על פי דגם דומה שם ובערים הנשכחות האחרות יהווה זרז להמראה כללית, חברתית ותרבותית של מסדרון אש-בש ושאר קדמת הנגב.

הדרך להחמיץ את הזדמנויות הרכבת היא זאת שהולכים בה היום. כל התחנות החדשות בנויות על פי הגירסה המיושנת של "חנה וסע". את כל הבא והיוצא מקבלים מגרשי חנייה גדולים. החלופה של רובע מוטה מסילה מביאה את הנוסע את "שער העיר" -- פיאצה מוצלת, רוחשת פעילות המשדרת: הגעת למקום הנכון, לנווה מדבר.

הצעה לרובע האוניברסילה מתוך עבודת המסטר של האדריכל ליאור ויתקון